日期：2016-3-14（原创文章,禁止转载）
土地流转谁在赚钱
前一阵，中信信托发出首单土地流转信托的时候，可谓锣鼓喧天彩旗招展，以至于我一些从来不关心信托的朋友，都知道有这么一件事。 如你所知，这款传说中的信托产品，由于谁也没看到尽调报告，也不太清楚交易结构里的各方收益，所以大家其实只关心一个词：土地流转。 这个词的背后是对房地产的预期。众望所归的土地流转实质政策是农村宅基地入市交易，也就是说，小产权房可以合法化。而开发商将从征地加招挂拍之外的其他渠道获得土地。 据中信信托传出的消息是，他们做这一个单子几乎没有怎么赚钱。信托创新性地参与土地流转过程、乃至实践其董事长蒲坚“金融普惠”的说法，是更加重要的事情。 农户的收益倒是清晰可见：地租收入按照1亩地每年10000斤国标三等小麦价格界定，以今年的国家收购价，就是每年每亩地需要补给农民1120元；土地整理后农民可以享受到土地增值净收益的70%；另外，农民还可以在相关农业公司打工获取收入。 中信信托的合作方——安徽帝元，和中信信托一起共享土地增值收益。 当时几乎所有人的疑问都是，这个项目究竟如何盈利？ 当然，根据信托行业的说法，当农村土地被集中起来发展现代农业之后，其收益一定远远高过小农户模式。中信信托甚至强调，他们的项目并没有改变土地用途。 如你所知，就算所有人都认为生态农业是未来方向，现在的农业生产利润率到底能有多高？ 据一位研究过这个项目的朋友跟我说，这个项目的本质是这样的。 有一家叫帝元的公司，几年前就在安徽包了一些农地，号称要做农业产业园。如你所知，地方政府对于这样的投资，总是欢迎的。 所以在这个信托里，并非地方政府将土地委托给中信信托，中信信托再引入帝元作为合作方运作。信托中涉及的第一批土地，是帝元实际已经开发整理的土地。 和大部分工业园区、文化园区、农业园区一样，土地增值的最终手段，不是种小麦，而是改变其实际用途，比如，做房地产项目或者旅游项目。 但是帝元在这个问题上遇到了难题，尽管地方政府欢迎农业投资，但是他们也无权不经过征地程序改变土地用途。尤其是这个项目中，涉及的土地都是耕地。 中信信托为项目提供了资金，提供了各界目光。但是最大的问题仍然是，到底什么是土地流转、是否可以更改土地用途。 如你所知，安徽省政府已经重申，坚称土地流转并非宅基地买卖。 据一些房地产行业人士从国土资源部得到的信息是，小产权房转正绝不可能。 这就是据说中信信托和帝元仍然在与当地政府谈判改变土地用途的原因，也是在土地流转写入三中全会文件之后，你也没有看到其他信托公司类似项目的原因。
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